De week van... Service Design (3)

In het artikel las ik ook dat er in Amsterdam een gebied zo groot als het nieuw aangelegde IJburg, ongeveer 450 hectare, langdurig braak ligt. Geen wonder natuurlijk als je gebieden ontwikkelt en gebouwen neerzet die niet aansluiten op een vraag van de toekomstige gebruikers.

Leegstand biedt ruimte voor nieuwe concepten
In 2010 stond zo’n 14% van de kantoorruimte in Nederland leeg. Op sommige bedrijventerreinen of kantoorparken gaat het zelfs om een derde van de totale beschikbare kantoorruimte. Deze leegstand is voor een groot deel structureel. De verwachting is dat dit tot 25% zal toenemen. Het aanbod staat in geen verhouding meer tot de vraag.

Talloze partijen buigen zich momenteel over de materie. Naast het radicale (en kostbare) plan om te slopen zijn er voorstellen om leegstaande kantoren een woningbestemming te geven. Er worden transformatieteams gevormd waar gemeenten en vastgoedeigenaren naar alternatieven zoeken. Seats2share is een interessante pilot om overheidsgebouwen open te stellen. In eerste instantie alleen voor ambtenaren, als het aan de initiatiefnemers ligt in de toekomst ook voor iedereen toegankelijk.

Service design benadering
Gezien de situatie op de markt is voor het succesvol exploiteren van gebouwen een aanpak nodig die verder gaat dan een fraaie campagne, website of brochure. Een mooi aangeklede ontvangstruimte en een goede kop koffie is niet meer voldoende om huurders of kopers te verleiden.

Om leegstand aan te pakken is het in eerste instantie van belang om de randvoorwaarden vast te stellen om weer attractief te worden voor ‘bewoners’. Service design is een methode om een goed gevoel te krijgen voor de wensen van nieuwe gebruikers om vervolgens succesvolle concepten te kunnen ontwikkelen die aansluiten op hun behoeften.

Service design richt zich op het toevoegen van zowel economische- als belevingswaarde door het nemen van een integrale, ontwerpende aanpak waarbij de beleving van de gebruiker de rode draad vormt.
Door het betrekken van de (potentiële) eindgebruiker van gebieden en gebouwen bij de ontwikkeling kan worden vookomen dat de waarde van vastgoed enorm afneemt en we uiteindelijk opgezadeld worden met leegstaande gebouwen en braakliggende gebieden.

Service design aanpak in de praktijk
De Amsterdamse Woningcorporatie Stadgenoot heeft voor een van haar vastgoedprojecten een service design aanpak gevolgd. Het ging hier om een gebouw waarin de functies wonen en werken gecombineerd worden. Geïnteresseerde potentiële kopers en verhuurders konden in een heel vroeg stadium bijdragen en deelnemen aan het ontwikkelingsproces. Zij konden hun ideeën en wensen voor het toekomstige gebouw delen tijdens ontmoetingen. Samen met hen is het serviceconcept ontwikkeld. Via de website werden stakeholders gestimuleerd om deel te nemen aan de realisatie van het project. Zij werden daarmee co-creaters. Er ontstond een onderscheidend plan dat aansloot op de behoefte en verwachtingen van de toekomstige gebruikers.

Is er hoop?
Een leegstand van 6,5 miljoen m2 kantoorruimte is wat je noemt een uitdaging. Een traditionele manier van ontwikkelen en communicatie zal echter niet meer volstaan om dit om te buigen... Het lijkt er op dat partijen die actief zijn met de ontwikkeling van gebieden en gebouwen geleidelijk aan tot het inzicht komen dat het zeer waardevol is om toekomstige gebruikers te betrekken bij hun plannen. Een service design aanpak kan hierbij ook goed helpen. Dus er is hoop.

Hans Booms is creative director en partner van Edenspiekermann, @edenspiekermann">@edenspiekermann. Volg de discussie ook via #servicedesign.